Проблемы "от Недвижимости"

Их много. В числе прочих — юридические. От "типовых" и несложных до уникальных и часто непростых. Совершая сделки с недвижимостью, наши клиенты, как правило, это понимают либо чувствуют "подводные камни" интуитивно. Так бывает, например, когда лицо покупает жилье и решает для себя, какую именно цену лучше указать в договоре купли-продажи: фактическую (то есть ту, которая выплачивается продавцу на самом деле) — и быть уверенным, что если потребуют вернуть квартиру, то можно будет требовать деньги, которые были за нее уплачены, или же — указать цену пониже, как-то "прикрыть" разницу между фактической ценой и той, что указана в договоре, но — в активе — не иметь трений с Министерством по налогам и сборам в части обоснования дохода и уплаты налога на него. Другой пример: коммерческая организация намерена арендовать нежилое помещение "всерьез и надолго". Собственник объекта (арендодатель) не возражает, но ни в какую не хочет заключать договор аренды на год и более: "Обойдемся без госрегистрации! Будем продлевать договор каждый раз по истечении срока ...". Как быть? Брать объект на условиях хозяина (ведь он так подходит по расположению, площади и планировке) или, все же, рискуя не открыть магазин вовремя, поискать другой вариант.

В этом разделе сайта мы назовем некоторые эпизоды отношений, связанных с недвижимостью, из числа тех, что "не должны пройти незамеченными" для сторон. Мы имеем ввиду то, что в таких эпизодах от одного слова в документе может зависеть, пожмут стороны руки по совершении сделки и расстанутся "навеки", или их тесные судебные отношения продлятся в ближайшие годы.

Итак, к делу.

1. Предварительный договор, устанавливающий обязанности сторон заключить в будущем договор в отношении недвижимого объекта.

Бывает — и нередко — так, что стороны будущей сделки достигают договоренности о том, что, в принципе, им необходимо заключить тот или иной договор в отношении недвижимости (договор купли-продажи, аренды и т.д.), но одновременно выясняется, что сделать это сегодня невозможно по какой-либо причине, а то и по целому ряду причин: собственник объекта еще не имеет на руках свидетельства о государственной регистрации своего права собственности, приобретатель только начал регистрацию того юридического лица, на которое он хочет "брать" объект и т.п.. Тем не менее, закрепить достигнутые договоренности юридически уже сегодня хочет как одна, так и другая сторона: хозяину объекта нужны гарантии того, что клиент (приобретатель) "не уйдет" и затраченное на него время не будет потеряно, а клиент хочет того же рода гарантий в отношении хозяина и его объекта.

В такой ситуации стороны могли бы заключить определенный предварительный договор, указать в нем все, что каждая из сторон должна сделать до заключения основного договора, установить другие необходимые права и обязанности, определить ответственность за нарушение обязательств и т.д.

Но, на наш взгляд, требования к качеству такого договора очень высоки. Предварительный договор с юридической точки зрения, как правило, сложнее того основного договора, который стороны обязуются заключить в будущем. При разработке его условий необходимо учесть целый ряд правовых нюансов, особенно в том случае, если после заключения предварительного договора (и до заключения основного) хозяин собирается передать объект приобретателю, приобретатель торопится сделать ремонт, завезти оборудование, начать работу и т.п..

Юридический отдел "АКРУС-недвижимость" имеет огромный опыт разработки и согласования между сторонами условий предварительных договоров по сделкам с недвижимостью, а также — значительный опыт ведения судебных дел по искам, вытекающим из таких договоров.

2. Договор, устанавливающий права на недвижимость (права собственности, пользования, ипотеки или др.).

Обычно, заключая договоры купли-продажи, аренды (субаренды) или другие договоры в отношении недвижимых объектов, стороны довольствуются "типовыми формами" документов, взятыми из печатного сборника, компьютерной базы, у знакомых, когда-то что-то покупавших и т.п.. Мы вполне согласны с таким подходом. Действительно, если вы приобретаете нежилое здание за 2.000.000 долларов США и все необходимые для совершения сделки документы были представлены собственником и оказались в полном порядке, если на объекте нет арендаторов и в договоре купли-продажи указывается и выплачивается путем безналичных расчетов (в рублях по курсу…) полная цена здания, если возможность отказа в государственной регистрации перехода права собственности Вами полностью исключается, если Вы уверены, что собственник объекта добровольно, полостью и незамедлительно вернет Вам деньги, уплаченные по договору, в случае его расторжения, и вообще, если правовое состояние объекта, его собственник и компетентность регистрирующего госоргана не вызывают у Вас сомнений, то нет никакого смысла разрабатывать какой-либо особенный, "нетиповой" договор специально для Вас и Вашего продавца.

Но, во всех других случаях мы бы рекомендовали Вам обращаться к юристам. При этом, если тот специалист, который выбран Вами, для исполнения заказа запросил наименования организаций продавца и покупателя, имена директоров, копию свидетельства о праве собственности на недвижимость, узнал у Вас адрес, площадь объекта и цену, за которую он продается, внимательно все записал и пообещал представить проект договора послезавтра, то … осмелимся дать совет: замените специалиста!

Составляя договор купли-продажи, аренды или любой другой договор для приобретения (или уступки) Вами (или Вашей организацией) прав на недвижимость, сотрудники Юридического отдела "АКРУС-недвижимость" выяснят Ваш интерес в сделке и полный объем договоренностей, уже достигнутых Вами и Вашим контрагентом (другой стороной договора), предложат те дополнительные условия, которые "укрепят" Ваши права, и, услышав последнее "ДА" от сторон сделки, разработают и предложат Вам проект того договора, который максимально обеспечит Вашу выгоду.

3. Купля-продажа уставного капитала (или акций) организации-собственника (или пользователя) недвижимости в целях приобретения права собственности (или права пользования) на объект.

На существующем рынке недвижимости не так много объектов (мы говорим сейчас о нежилом фонде), которые можно было бы приобрести по "прямому" договору без каких-либо ухищрений. Под "прямым" договором здесь мы понимаем такой договор, который устанавливает права приобретателя непосредственно на недвижимость: договор купли-продажи объекта для приобретении права собственности на объект, договор аренды (субаренды) для приобретения права пользования объектом и т.д.. Часто — стоит только подыскать вариант для покупки — обнаруживается, что правоустанавливающие документы в полном беспорядке, причем, иногда настолько, что приведение их к надлежащему виду в принципе возможно, но займет не менее, к примеру, полугода, или же — найдено прекрасное помещение для аренды под большой офис, но тут же мы узнаем, что сам владелец ("хозяин") объекта его арендует и сдать объект в субаренду без согласия собственника не имеет права, а получить необходимое согласие — задача практически невыполнимая. Ряд примеров мы могли бы продолжить.

В таких случаях стороны иногда выбирают следующий путь (вид сделки): приобретатель в установленном порядке покупает "у хозяина" объекта весь уставной капитал (или все акции) организации, обладающей сегодня теми правами на объект, которые, собственно, нужны приобретателю. Последствиями такой сделки являются, в частности, следующие: покупатель уставного капитала (или акций) организации-правообладателя (таким покупателем может быть организация, физическое лицо или несколько лиц) приобретает полномочия по управлению организацией-правообладателем и всем ее имуществом, и, фактически, становится новым "хозяином" объекта, хотя формально права на объект не изменяются: собственником (или пользователем) объекта по-прежнему остается та организация, уставной капитал (или акции) которой куплен (куплены) приобретателем (переоформление документов на объект после такой сделки не требуется).

По нашему мнению, этот способ косвенного приобретения объекта вполне допустим, если только сделка купли-продажи уставного капитала (акций) организации-правообладателя совершается надлежащим образом: в результате такой сделки необходимо, во-первых, вместе с объектом не приобрести проблемы купленной организации, накопившиеся за все время ее существования (долги перед партнерами, налоговые задолженности, невыплаченные штрафы и т.д.), и, во-вторых, надо обязательно получить юридические гарантии того, что прежние собственники проданного уставного капитала (акций) впоследствии не заявят требования о признании соответствующих сделок недействительными и о возврате себе тех прав, которые они сегодня передают Вам. Ведь известен случай, когда после продажи уставного капитала неказистого ООО "проданная" организация разбогатела трудами новых собственников, но вскоре явились прежние ее участники (учредители), обрадовались успехам знакомых и отсудили (вернули себе) весь уставной капитал процветающей коммерческой структуры вместе с правом распоряжения имуществом, нажитым без их участия! Причем, вопрос был решен как указано выше несмотря на то, что Московская регистрационная палата на основании совершенных сторонами сделок (признанных впоследствии недействительными) успешно зарегистрировала новый состав участников проданной фирмы.

Юридический отдел "АКРУС-недвижимость" длительное время специализируется на организации продаж уставного капитала (акций) коммерческих организаций (при необходимости — с последующей госрегистрацией в установленном порядке изменения состава участников (акционеров) организации) в целях приобретения недвижимых объектов.

4. Досудебные отношения, связанные с недвижимостью

Не всегда после сделки отношения сторон складываются ровно. Случается так, что исполнение договора течет нормально до какого-то времени, и вдруг, появляется — еще не конфликт, но уже — некоторое предчувствие конфликта: появляются основания сомневаться в том, что исполнение сделки будет завершено полностью и надлежащим образом. Так может быть после заключения предварительного договора (см. п.1 этого раздела): выступая будущим покупателем недвижимости, Вы подписали договор, обязывающий продавца "разобраться" с документами на помещение, продавец передал Вам объект и Вы уже заканчиваете ремонт, и вообще, Вы уже потратили уйму денег и времени на это дело, и тут … поведение продавца перестает быть ясным: он (в очередной раз!) обещает Вам представить нужные документы через неделю (опять проблемы в госорганах), вчера (зачем-то!) он завел разговор о цене помещения, однажды записанной в предварительном договоре… А ведь срок, установленный для продажи объекта, истекает скоро! Что на уме у продавца? Что будет, если договор купли-продажи окажется не заключенным вовремя? Будет ли, в конце концов, продавец отвечать за свои действия, если все сорвется по его вине?

Нам представляется, что в такой ситуации требуются неотложные действия по обеспечению Ваших интересов.

Представим нашу оценку обстановки: возможно, продавец по-прежнему намерен исполнять предварительный договор, завершить подготовку документов, продать Вам объект и т.д., а все его "сомнительные" действия вызваны объективными причинами. Может быть и другое: продавец по тем или иным причинам потерял интерес к продаже помещения — именно Вам или к продаже вообще — и начал уклоняться от исполнения предварительного договора, лучше или хуже представляя себе последствия этих действий. Но, в любом случае, Вам стоит позаботиться о состоянии своих прав в будущем. С продавцом желательно "завести"" определенного рода правовую переписку (письма, уведомления, при необходимости — требования). От того, насколько "правильными" будут ваши обращения к нарушителю, в значительной степени зависит успех защиты ваших прав тогда, когда такая защита потребуется. Наибольшее значение досудебная переписка имеет при обращении в суд с иском к контрагенту: одно дело — представлять суду "голый" договор и более или менее убедительные доказательства его нарушения ответчиком, и совсем другое дело — прилагать к договору такую переписку, которая со всей очевидностью подтверждает, что договор надлежаще исполнялся Вами и нарушен по вине противной стороны, что нарушение это существенно нарушило ваши интересы, что исполнить свои обязанности добровольно ответчик отказался и что существуют все основания для судебной защиты Ваших прав.

Юридический отдел "АКРУС-недвижимость" владеет обширной теорией и практикой представительства в коммерческих отношениях и способен на досудебной стадии повести от Вашего имени любое дело, связанное с недвижимостью.

5. Судебное дело, связанное с недвижимостью.

Судебные дела по искам, вытекающим из гражданских отношений, множатся и давно стали обычным явлением. Заключая сделку с недвижимостью, никогда нельзя быть полностью уверенным, что ее исполнение не закончится рассмотрением дела в суде (можно лишь заранее позаботиться о том, чтобы такой суд "выиграть").

Отметим специально, что, как мы считаем, Департамент государственного и муниципального имущества г.Москвы (лицо, сдающее в аренду городские нежилые объекты) так часто выигрывает споры по договорам аренды, успешно выселяет частные организации из занимаемых помещений и т.д. только потому, что арендаторов не защищают профессионалы.

Ведение судебных дел, связанных с недвижимостью — "конек" Юридического отдела "АКРУС-недвижимость". Мы готовы взяться за Ваше дело в любой его стадии, в любой инстанции арбитражного суда, провести дело целиком или выполнить иной объем работ на Ваше усмотрение: составить иск или другой судебный документ, предоставить специалиста для участия в судебном заседании и многое, многое другое.