Сделки с коммерческой недвижимостью

Особенности сделок с коммерческой недвижимостью.

Оборот сделок с коммерческой недвижимостью регулируется многочисленными нормативными актами, Гражданским Кодексом РФ, специальными Федеральными законами, но, тем не менее, на практике встречается достаточное количество противоречий, затрудняющих процесс правового регулирования отношений покупателя и продавца. Также необходимо учитывать то, что в российском законодательстве существует много оснований для признания заключенных сделок недействительными. Поэтому именно в сделках с коммерческой недвижимостью прослеживается наивысшая сложность юридического сопровождения и рисков.

В большинстве случаев продавцами коммерческой недвижимости выступают юридические лица, которые имеют сложную внутреннюю организационную структуру, многолетний опыт ведения бизнеса и производственной деятельности. Сделка с коммерческой недвижимостью может осуществляться по различным схемам с учетом правовых особенностей, налоговых последствий и организационной структуры продавца. Например, если продавцом выступает производственное предприятие в состав которого входит имущественный комплекс (земельный участок с расположенными на нем объектами недвижимости), то перед покупкой недвижимости часто проводится реструктуризация предприятия с целью разделения бизнеса и предмета продажи. Реструктуризация предприятия и активов предприятия предполагает большую концентрацию внимания, опыта, знаний законодательства РФ и судебной практики. Как правило такая процедура занимает от 3-х до 6-ти месяцев.

Иногда объект недвижимости является частью готового бизнеса, в этом случае необходим legal due diligence - аудит бухгалтерской отчетности и налоговый аудит, который позволит выявить и оценить риски, которые могут существенно отразиться на стоимости сделки, либо полностью исключить ее.

При сделках с коммерческой недвижимостью необходимо также обращать внимание на все тонкости внутренних отношений юридического лица продавца, такие как: корпоративные конфликты учредителей, риски по захвату ценных активов бизнеса и т.д.

В обязательном порядке перед сделкой купли-продажи осуществляется проверка юридической истории недвижимости, выявление нарушений в оформлении прав на недвижимость, возможность устранения выявленных рисков, а также проверка надлежащего создания юридического лица, проверка на наличие судебных претензий, проверка нахождения юридического лица в стадии изменений, ликвидации, реорганизации.

Вот несколько примеров того, как наша компания, учитывая все вышеперечисленное, добилась результатов, доведя сделки с коммерческой недвижимостью до логического завершения – получения Свидетельства о собственности новыми собственниками – клиентами нашей компании:

Завершена сделка по купле-продаже помещения street retail 50 кв.м. на Покровке, м.Чистые пруды, Тургеневская. Помещение на 1-ом этаже здания - объекта культурного наследия.

Завершена сделка по коммерческой недвижимости - купля-продажа земельного участка промышленного назначения площадью около 8 га, расположенного на Новорижском шоссе в районе д.Покровское. Данный объект приобретен в собственность с целью строительства административно-складского комплекса, включающего в себя размещение предприятия по оказанию услуг населению.

Завершена сделка с коммерческой недвижимостью по купле-продаже административного здания площадью 1100кв.м. с земельным участком 0,45 га в Западном административном округе г.Москвы, ул. Мосфильмовская, дом 25А. Данный объект недвижимости приобретен в собственность с целью вложения инвестиций и реализации девелоперского проекта.

Завершен совместный проект компании «АКРУС-Недвижимость» с одной из крупнейших государственных
Корпораций Китайской Народной Республики. Проект касался приобретения в собственность в Москве административного здания 1500кв.м с земельным участком 0,6 га в ЮАО для научно-производственной деятельности сотрудников Корпорации.

Исполнители по сделке:
Зудилина Светлана - эксперт по коммерческой недвижимости «АКРУС-Недвижимость»

Красильникова Ульяна - директор коммерческого департамента «АКРУС-Недвижимость»

Завершена сделка по купле-продаже земельного участка площадью 6 га, производственно-складского назначения, расположенного на Каширском шоссе, в 30 км от МКАД. Участок приобретен в собственность крупнейшим производителем цемента в России для осуществления торгово-складской деятельности.

Исполнитель по сделке:
Тимошенко Елена - эксперт по коммерческой недвижимости «АКРУС-Недвижимость»

Зарегистрирована сделка по купле-продаже производственно-складского здания площадью 1000квм с земельным участком, расположенного в г.Реутов Московской области.
Планируемый вид деятельности на приобретенном в собственность объекте – обслуживание и ремонт автомашин.

Исполнитель по сделке: Зудилина Светлана - эксперт по коммерческой недвижимости «АКРУС-Недвижимость»

Оформлена и зарегистрирована сделка по купле-продаже складского помещения площадью 350кв.м, расположенного в крупном складском комплексе 14000кв.м на земельном участке 4 га в ЮВАО, Москва.

Исполнитель по сделке:
Думбадзе Тамара -
эксперт по коммерческой недвижимости
«АКРУС-Недвижимость»

Завершена сделка купли-продажи недвижимости, площадью 205 кв.м. Москва, ЦАО, ул.Петровка. Помещение приобретено под офис-представительство компании.

Исполнитель по сделке:
Тронева Елена -
эксперт по коммерческой недвижимости
«АКРУС-Недвижимость»

Завершена сделка по купле-продаже коммерческой недвижимости, расположенной по адресу: г.Москва, Б.Черкизовская улица, м. Преображенская пл. Помещение с готовым арендным бизнесом.

Исполнитель по сделке:
Думбадзе Тамара -
эксперт по коммерческой недвижимости
«АКРУС-Недвижимость»

Завершена сделка по купле-продаже коммерческой недвижимости, по переуступке прав аренды на земли промышленности площадью 1 га. Земельный участок расположен на Новорижском шоссе, 5 км от МКАД, недалеко от поселка Новый. Земельный участок планируется использовать под строительство торгового центра, а также сервисного автоцентра.

Исполнитель по сделке:
Красильникова Ульяна Ивановна -
директор Департамента коммерческой недвижимости
«АКРУС-Недвижимость»

Прогноз по сделкам с коммерческой недвижимостью.

Всегда самым популярным вопросом наших заказчиков, был и остается вопрос об изменении или перспективах изменения цен на рынке коммерческой недвижимости и динамике сделок с коммерческой недвижимостью. Причем потенциальные покупатели хотят слышать о снижении цен либо о перспективе снижения, а владельцы уверены, что цены на коммерческую недвижимость должны меняться только в большую сторону.

В крупнейшем мегаполисе России, в Москве и ближайшем Подмосковье ежегодно заключается огромное количество сделок с коммерческой недвижимостью. Это покупка или аренда зданий, особняков, офисных помещений, торговых площадей, помещений для ресторанного бизнеса, а также приобретение земельных участков под застройку коммерческих объектов различного назначения. Безусловно, начиная с начала 90-ых годов, наблюдались более активные и менее активные периоды по сделкам с коммерческой недвижимостью. Так, например с 2005г. по 2007г., наблюдалось резкое увеличение количества сделок именно по купле-продаже коммерческой недвижимости в Москве и Московской области, а во второй половине 2008 г. количество совершаемых сделок резко сократилась в виду начала первого этапа кризиса.

В настоящее время, несмотря на период кризиса и нестабильность на валютном рынке, коммерческая недвижимость остается по-прежнему интересной и востребованной для инвесторов и предпринимателей, тем более, что цена на многие объекты коммерческой недвижимости с осени 2014 г. не повысилась. Именно сейчас можно осуществить очень выгодную сделку с коммерческой недвижимостью, особенно, если это касается срочных продаж, например, продаж залоговых объектов, которые выставляются на реализацию банками. Банки заинтересованы в скорейшей продаже и не завышают цену в отличие от частного собственника, который в зависимости от своего личного понимания или не понимания ситуации в России может необоснованно завышать стоимость объекта в аренду или на продажу.

Сложнейшие экономические условия в нашей стране вынуждают арендаторов и других участников рынка рассматривать новые предложения и совершать новые сделки с коммерческой недвижимостью с целью адаптации своей деятельности и бизнеса к кризису. Поэтому рынок коммерческой недвижимости, как и прежде, находится в движении, коммерческая недвижимость в Москве и Московской области по- прежнему является стабильно востребованной, хотя приоритет интереса потенциальные приобретатели отдают объектам, относящимся к эконом классу.

Данная статья сайта освещает конкретные результаты деятельности специалистов Департамента коммерческой недвижимости ООО "АКРУС-недвижимость" и представляет наиболее интересные и значимые, совершенные сделки с коммерческой недвижимостью. В связи с тем, что сделки с коммерческой недвижимостью носят конфиденциальный характер, информация, представленная в этом разделе, имеет достаточно ограниченный характер.